Учет энергоресурсов как первый шаг к энергоэффективности в ЖКХ

«Все… отлично знают, какова ситуация с энергоэффективностью в жилищно-коммунальном хозяйстве, – безобразная. И наши здания, сооружения и коммунальная инфраструктура в целом – это такая «черная дыра», где бесследно исчезают огромные энергетические ресурсы». Д.А. Медведев, президент Российской Федерации.

Закон об энергоэффективности

На сегодняшний день существует огромное количество предложений по снижению потребления воды, тепла и электроэнергии в многоквартирном жилом доме. Будь то утепление фасадов домов или простые рекомендации по замене протекающих кранов, но эти решения остаются без внимания самими жильцами по причине недостаточного стимулирования и отсутствия четкого учета потребленных ресурсов.

В конце 2009 г. вышел Федеральный закон от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон об энергоэффективности), в котором уделено большое внимание энергосервисным мероприятиям в частном секторе, в том числе обязательная установка индивидуальных и коллективных приборов учета.

Учет энергоресурсов важен на всех этапах доставки ресурса потребителю. Это необходимо для выявления потерь энергоресурса на всех участках доставки, и распределения ответственности за потери энергоресурса. На сегодняшний день потери воды, тепла и электроэнергии при их доставке учитываются в тарифах, и граждане вынуждены оплачивать эти потери из своего кармана. Сегодня мы оплачиваем и незаконный отбор электроэнергии, который особенно распространен в малоэтажном секторе, и аварии на трубопроводах, и избыточное тепло в теплоносителях и многое другое. Выход из сложившийся ситуации – это четкое разграничение зон ответственности между энергетическими компаниями и конечным потребителем с помощью установки приборов учета энергоресурсов на границах зон ответственности. Это могут быть как поквартирные (индивидуальные) приборы учета, так и коллективные (общедомовые). Кроме того, установка приборов учета, несомненно, стимулирует абонентов к более эффективному расходу энергоресурсов. Ведь если мы будем платить по счетчику, то поневоле мы будем задумываться о протекающих кранах или открытой форточке зимой.

Вопросы с установкой приборов учета давно стоят перед Правительством РФ и энергосбытовыми компаниями, и основной вопрос заключается в том, за чей счет будет проходить повсеместная установка приборов. Закон об энергоэффективности определил, что установка таких приборов является обязанностью собственников жилых помещений, и сегодня можно долго спорить с этим решением, но скорее всего изменить это решение не представляется возможным. Ведь для государственного финансирования установки счетчиков по всей стране необходимы не только огромные финансовые средства, но и тотальный контроль над их расходованием. И такая программа могла бы затянуться на многие десятилетия без гарантии ее успешного завершения.

Для стимуляции установки приборов учета (далее – счетчики) самими потребителями энергоресурсов законом об энергоэффективности предусмотрено регулирование тарифной политики таким образом, чтобы абоненты, установившие приборы учета, платили меньше и смогли окупить установку приборов учета. Такая практика уже применяется достаточно давно, но все-таки она не привела к повсеместной установке приборов учета воды и тепла. Законом об энергоэффективности определен окончательный срок по установке приборов учета в многоквартирных жилых домах – январь 2012 г., после чего счетчики будут устанавливаться в принудительном порядке, а затраты на их установку будут взиматься с собственников жилых помещений. Кроме того, после 2012 г. сэкономить на разнице тарифов до и после установки счетчика скорее всего не удастся.

Управляющие компании и ТСЖ

По опыту работы с различными заказчиками в сфере жилищно-коммунального хозяйства для себя мы разделили все обслуживающие организации на две основные группы.

Первая из этих групп – это управляющие компании или ТСЖ, созданные на основе бывших ЖЭУ, ДЕЗов и других муниципальных эксплуатационных организаций. Принципы и способы управления жилищным хозяйством в таких организациях зачастую не изменяются вот уже несколько десятков лет и внедрение новых технологий в таких организациях часто затруднительно как в связи с устоявшимися традициями и нежеланием перемен, так и из-за простейшего отсутствия специалистов, разбирающихся во всех современных тенденциях.

Второй группой хотелось бы выделить достаточно «молодые» ТСЖ и УК, созданные людьми, понимающими необходимость перемен в области управления жилищным хозяйством и предлагающими оптимизировать расходы граждан на обслуживание жилья за счет оптимизации управляющего аппарата, более высокого уровня специалистов по обслуживанию жилья и внедрения новых технологий на всех уровнях их работы. Далее хотелось бы остановиться именно на второй группе управляющих организаций, так как, на наш взгляд, это наиболее перспективные и в конечном итоге единственно возможные формы управления жилым фондом.

На нашей практике управляющие таких ТСЖ досконально знают все коммуникации своего дома, методично, а не от ремонта к ремонту, ведут замену устаревших коммуникаций и постоянно ведут работу над улучшением уровня жизни жильцов, параллельно с этим снижая их затраты на энергоресурсы, они пускают сэкономленные деньги на внедрение новых технологий. На наш взгляд, это оптимальный и наиболее эффективный путь достижения энергоэффективности. При такой методичной работе практически не требуется привлечения крупных средств и бывает достаточно только сэкономленных денег за счет снижения потребления энергоресурсов, а также стандартных платежей за обслуживание жилья.

Экономия = доход

Понятно, что указанные ТСЖ не имеют денежных средств для реализации масштабных программ по единовременному проведению энергосервисных мероприятий, так как все деньги на эти цели собираются с владельцев жилья и нежилых помещений. Все мероприятия, направленные на повышение энергоэффективности, проводятся последовательно и исходя из заранее определенного бюджета. Основной задачей при такой работе является постепенное увеличение бюджета ТСЖ за счет снижения его расходов, улучшая при этом уровень жизни жильцов и снижая их собственные расходы на коммунальные платежи.

Сегодня бытует, на наш взгляд, очень правильное мнение о том, что ТСЖ не только должно работать, но и «зарабатывать», где весь «заработок» идет на снижение коммунальных платежей и улучшение уровня жизни жильцов. В этом и состоит основное отличие ТСЖ от управляющей компании, в которой слово «зарабатывать» напрямую связано с коммунальными платежами. О способах «заработка» при помощи осушения подвалов с последующей сдачей в аренду или сдача площадей под рекламу сказано много, но это прямые доходы ТСЖ. Хотелось бы, чтобы председатели ТСЖ понимали то, что экономить = зарабатывать и экономия энергоресурсов – это хорошая статья дохода для ТСЖ.

Экономия электроэнергии на освещение мест общего пользования

С чего начать сокращать расходы в ТСЖ, имея скромные бюджеты? Во-первых, это наладить учет электроэнергии и тепла. Количество электроэнергии, потребляемой на освещение помещений общего пользования, можно сократить до 60%, используя программируемые централизованные отключатели или просто включая и отключая свет по расписанию. При этом счетчики на освещение можно перевести на два тарифа, что дополнительно снижает расход электроэнергии. Конечно, существенно поможет снизить затраты и энергосберегающие лампочки, но, к сожалению, они достаточно дороговаты и часто бесследно пропадают с места установки. Такие лампочки сегодня хорошо использовать там, где установлены системы видеонаблюдения.

Экономия тепла

Почти половину счета за коммунальные услуги составляет отопление помещений, и поэтому особое внимание стоит обратить на сбережение тепла.

Поквартирная установка счетчиков на отопление и термостатов достаточно дорогое удовольствие, но т.к. жильцы не имеют прямых договоров на отопление с теплоснабжающей организацией, они не обязаны устанавливать поквартирные приборы учета, а могут ограничатся только установкой общедомового счетчика тепла. Перед установкой теплосчетчика стоит обратить внимание на то, исходя из каких нормативов рассчитывается оплата тепла сбытовой организацией именно для вашего дома. Существуют случаи, когда сумма оплаты занижена из-за недостоверных исходных данных и установка счетчика в таком случае может быть невыгодна. Вообще, говоря о решении именно этих проблем, планируется повсеместная установка счетчиков, и если уж счетчик ставить все равно придется, а явной выгоды оплачивать по нормативу нет, то лучше его поставить уже сейчас и начать экономить уже сегодня. После установки теплосчетчика дальнейшие действия ТСЖ должны быть направлены на снижение потребления тепла по счетчику. Главный показатель неэффективного расходования тепла – это открытые форточки зимой. Если в вашем доме во время отопительного сезона жителям часто приходится открывать окна для того, чтобы поддерживать комфортную температуру в квартире, – это явный признак неэффективного расходования тепла. Конечно, существуют системы, где температура теплоносителя регулируется непосредственно поставщиком энергоресурса, но поставщику не всегда выгодно занижение объема отпускаемого тепла, поэтому более надежный способ – это регулирование потребления тепла непосредственно самим потребителем. Первый способ регулирования – это установка индивидуальных термостатов у абонентов, но этот способ показал себя неэффективным в тех случаях, когда у абонентов не установлены индивидуальные узлы учета. Жители не совсем понимают разницы регулирования температуры в комнате форточкой и термостатом, если они все равно платят одну и ту же сумму. Более эффективным себя показал автоматизированный регулятор тепла на вводе в здание. При помощи такого регулятора тепло из теплосети забирается в систему отопления дома в необходимом количестве. Количество необходимого тепла регулируется контроллером в автоматическом режиме в зависимости от температуры воздуха на улице. Принцип работы узла регулирования с регулирующим клапаном и подмешивающим насосом поясняется в общем виде на рис. 1.

К примеру, ресурсоснабжающая организация подает теплоноситель при температуре 68 градусов Цельсия, расход теплоносителя 20 кубов в час, типовое 180-квартирное здание.

Микропроцессор системы измеряет температуру наружного воздуха и производит вычисления, в результате которых для поддержания комфортной температуры в квартирах для жителей (без открывания форточек) в данный промежуток времени вполне достаточно температуры теплоносителя 55 и за счет принудительной системы циркуляции расхода 14 кубов в час. Система посылает сигнал на Регулирующий клапан, который в автоматическом режиме начинает закрываться, тем самым уменьшая расход теплоносителя, в свою очередь циркуляционный насос в принудительном порядке возвращает часть воды из обратного трубопровода в систему отопления здания, и цикл повторяется до тех пор, пока не будет достигнут нижний температурный предел теплоносителя. Весь этот процесс происходит после прибора учета расхода тепла (теплосчетчика). 

Эффект экономии возникает в результате того, что потребитель не забирает из системы ЦО и ГВС весь теплоноситель, а потребляет лишь то, что необходимо для полноценного и комфортного функционирования здания или сооружения.

Использование системы позволяет сократить расходы потребителей на ЦО и ГВС от 25 до 40 % в год.

Установка температур на входе и выходе из системы теплоснабжения, а также зависимость температуры теплоносителя от уличной температуры задаются при пуско-наладке системы и в последующем могут быть отрегулированы обслуживающим персоналом. Настройка системы после пусконаладки не представляет особой сложности и может быть выполнена штатными слесарями после краткого инструктажа. Хотелось бы сказать, что экономия от таких регуляторов рассчитывается индивидуально для каждого объекта, но на нашей практике такие системы окупают себя за один отопительный сезон даже в условиях достаточно холодных зим (для Московского региона).

После установки автоматизированных узлов часто возникают жалобы от некоторых жильцов о низкой температуре в их помещениях. Для решения этих проблем есть несколько способов. Во-первых, можно заказать съемку всего здания тепловизором. Результаты, полученные путем такого обследования, представляют собой фотографии здания в инфракрасном излучении, при помощи которых легко выявляются различные участки потери тепла у абонентов. В основном это «мостки холода» на стыках панелей, перекрытий и окна. В случае если у таких жильцов выявлены большие потери тепла через окна, можно предложить жильцам их замену или утепление. Способов утепления окон существует множество, и останавливаться на них мы не будем. Оплата утепления окон у жильцов может осуществляться за счет ТСЖ или за счет абонента. Эти решения должны приниматься на общем собрании владельцев жилых помещений.

Экономия воды

Дополнительно хотелось бы сказать об экономии воды. Как и экономия других ресурсов, экономия воды начинается с ее учета, только в отличие от тепла регулирование расхода воды на вводе в здание невозможно и без поквартирного учета не обойтись. В Москве и Московской области в настоящее время действуют тарифы, стимулирующие абонентов устанавливать счетчики воды, которые при условиях соответствия количества прописанных в квартире жильцов их реальному количеству (или меньшему) окупаются менее чем за год. Конечно, такой подход, когда счетчики устанавливают только те, кому это выгодно, не может устраивать водоснабжающие организации, ведь при такой ситуации они больше не могут переложить сверхрасходы одних абонентов на других, которые потреб­ляют значительно меньше. Закон об энергоэффективности поставил задачу оснащения приборами учета всех абонентов на территории РФ. Что касается непосредственно ТСЖ и установки счетчиков непосредственно членами ТСЖ, то они могут это сделать, если договор на водоснабжение заключен непосредственно между ними и водоснабжающей организацией. Если же оплату за воду производит непосредственно ТСЖ, то без установки счетчиков всем абонентам ТСЖ скорее всего не обойтись. Хотя, конечно, возможна ситуация, когда ТСЖ оплачивает счета частично по нормативам, а частично по установленным абонентским счетчикам, но такая ситуация крайне не выгодна для водоканалов и скорее всего водоснабжающая организация будет настаивать на установке централизованного узла учета.

Но даже после установки централизованного узла и абонентских счетчиков у ТСЖ часто возникают проблемы с оплатой воды, так как сбор средств за воду крайне затруднителен по причине того, что счетчики воды установлены непосредственно в квартирах и проверка их значений проходит только с согласия жильцов. Кроме того, жильцы при оплате могут перепутать или неправильно переписать значения счетчиков, которых в обычной трехкомнатной квартире может стоять до шести штук в зависимости от количества стояков холодной и горячей воды. Наша компания предлагает использовать счетчики с радиомодемами, которые позволяют в автоматическом режиме снимать значения со счетчиков и при этом не тянуть дополнительных коммутирующих линий связи. Такие счетчики стоят в 1,5–2 раза дороже классических, но для ТСЖ и небольших управляющих компаний они часто незаменимы и позволяют четко и своевременно собирать деньги за воду в полном объеме.

Отдельно хотелось бы сказать о достигнутом эффекте с точки зрения энергоэффективности. Результат установки индивидуальных и общедомового счетчиков на воду, на наш взгляд, колоссальный. На одном из объектов жильцами постепенно снизилось общее водопотребление почти в два раза, при том, что уровень жизни остался неизменным. Просто жильцы постепенно начали задумываться о текущих кранах, о напоре воды и других, элементарных водосберегающих вещах.

Еще раз о электроснабжении

Еще раз хотелось бы затронуть тему электроснабжения. Исходя из последних принимаемых законов и нормативных актов, все сводится к тому, что договор с энергосбытовой компанией будет заключаться между юридическим лицом подобным ТСЖ и энергосбытом, а не, как сейчас, между энергосбытом и физическими лицами. Для ТСЖ это значит, что все, что касается сбора средств с абонентов, будет ложиться на их плечи. Для контроля потребленной электроэнергии абонентами наша компания предлагает установку систем автоматизированных систем коммерческого учета электроэнергии от различных производителей. Эта тема была затронута в статье, и останавливаться на описании этих систем мы не будем. Дополнительно хотелось бы сказать о предлагаемых нами системах как о единственном способе борьбы с недобросовестными жильцами. Всем управляющим компаниям и председателям ТСЖ знакома проблема сбора средств. Причем, к нашему удивлению, в основной своей массе неплательщиками являются люди достаточно обеспеченные, по непонятным причинам они просто игнорируют все квитанции и просьбы оплатить долги по коммунальным услугам. В результате такой ситуации деньги, оплаченные другими жильцами на техническое обслуживание помещений, строительство площадок и уборку территорий могут полностью уходить на покрытие долгов таких неплательщиков перед энергосбытовыми компаниями. Особенно большой проблемой это становится для ТСЖ и небольших УК, в которых даже бюджет на обслуживание жилья может не покрыть их долги перед энергокомпаниями и у них не будет иного выбора, как собирать дополнительные деньги с добропорядочных граждан. Мы видим выход из этой ситуации только один – это ограничение неплательщиков в пользовании энергоресурсом. Причем именно ограничение, а не полное отключение. Ограничить пользование теплом, водой и газом мы не имеем права, остается только один способ – это ограничение электроэнергии. Для ТСЖ мы предлагаем установку счетчиков со встроенным реле (автоматом с программируемым номиналом). Съем данных с этих счетчиков, а также настройка номинала реле осуществляется с компьютера по силовой линии электропередачи. Таким образом, председатель ТСЖ может ограничить неплательщика путем снижения порога отключения реле в счетчике таким образом, чтобы абонент мог использовать приборы, обеспечивающие его жизнедеятельность (освещение, телефон, радио, телевизор), но не мог пользоваться другими энергоемкими приборами, такими, как стиральная и посудомоечная машины, теплыми полами, обогревателями для лоджий, личными саунами и пр. Конечно, использовать такие системы необходимо предельно аккуратно, также необходимы дополнительные нормативные акты с четким указанием на минимальное «социальное» электропотребление для того, чтобы защитить малоимущих граждан от недобросовестных председателей. Но на практике в небольших ТСЖ редко бывают случаи, чтобы реально действующий председатель мог проводить явно противоправные действия, т.к. его работа часто досконально проверяется самими жильцами и при неудовлетворительной работе председатель очень просто может потерять свое место или предстать в суде.

Газоснабжение

В теме об энергоресурсах нельзя не упомянуть о газоснабжении, но, как и в законе об энергоэффективности, так и в жизни газ стоит отдельной графой. В законе об энергоэффективности можно встретить одну фразу «кроме газа», по какой причине газовая сфера так выделяется, остается не совсем понятным. Конечно, все, что касается тепла, воды и электроэнергии в контексте установки приборов учета, на наш взгляд, должно касаться и газосчетчиков. Даже более того – газ для ТСЖ мог бы помочь во многом сократить коммунальные платежи при установке собственных небольших газогенераторов, генерирующих электроэнергию и тепло, как для собственных нужд, так и для обеспечения соседних жилых домов. В настоящее время установка таких генераторов практически невозможна из-за трудности их оформления, получения разрешений и других бюрократических препятствий, хотя их использование во многом могло бы сократить нагрузку на электросети и позволить подключить большее количество жилых домов и микрорайонов без увеличения нагрузки на сетевые и генерирующие компании.

Возвращаясь к теме «заработка» ТСЖ и аккумулируя все вышесказанное, касающееся установки коллективных приборов учета, хотелось бы обратить внимание на то, что энергосбытовые и энергосетевые компании освобождаются от необходимости работать с физическими лицами и работают только с юридическими, которые в свою очередь выполняют огромный пласт (объем) работы по сбору средств с конечных абонентов и обслуживанию коммуникаций и приборов учета. Кроме того, такие юридические лица становятся на порядок крупнее и способствуют капитализации энергосбытовых компаний и более прозрачному процессу энергоснабжения для сетевых организаций. На наш взгляд, было бы рационально оплачивать работу ТСЖ и управляющих компаний по обслуживанию приборов учета и коммуникаций при помощи более низкой ставки на тарифы для ТСЖ и аккумуляции этой разности на счетах ТСЖ и УК. В настоящее время УК и ТСЖ практически не заинтересованы выполнять работу энергосбытовых компаний по сбору средств, и это понятно, ведь эта работа требует огромных усилий и финансовых вложений, которые в настоящее время оплачиваются самими жильцами.

Финансирование энергосервисных программ

В законе об энергоэффективности отдельно акцентируется внимание на финансировании мероприятий по установке приборов учета. Конечно, способы финансирования еще не определены и во многих регионах будут различными, но, на наш взгляд, прямого финансирования мероприятий по повышению энергоэффективности в настоящее время не требуется. В настоящее время необходимы поддержка вновь образовываемых ТСЖ и молодых УК, а также более жесткий контроль над их деятельностью. Кроме того, актуален вопрос по кредитованию ТСЖ, так как мероприятия по повышению энергоэффективности требуют достаточно больших единовременных затрат. Конечно, в законе об энергоэффективности предусмотрены возможности заключения энергосервисных контрактов ТСЖ и УК с энергосбытовыми и другими энергосервисными компаниями, а также рассрочка платежей за установку приборов учета. Но такая ситуация приведет к монополизации рынка установки приборов учета теми компаниями, которые будут иметь поддержку государственного бюджета и возможности по привлечению крупных беспроцентных кредитов. В свою очередь, монополизация рынка приведет к удорожанию установки прибора учета для конечного потребителя и отсутствию выбора приборов. Естественно, такое положение дел невыгодно ни государству, ни небольшим монтажным организациям, ни самим абонентам, и выход из такой ситуации видится в предоставлении беспроцентных кредитов не энергосбытовым и энергосервисным компаниям, а самим ТСЖ. В любом случае жильцы при установке приборов учета будут искать более выгодные условия и тем самым брать в банках исключительно те суммы, которые необходимы только на установку приборов учета, не переплачивая дополнительных средств на прибыли крупных компаний. При такой ситуации расходование бюджетных средств на компенсацию процентных ставок также будет минимальным. К сожалению, в настоящее время для такой схемы недостаточно специалистов в банковской сфере, ведь для оценки рисков по кредитам банка необходимо разбираться во всех тонкостях устройства ТСЖ и часто риски, связанные с выдачей кредитов слишком высоки. Да и сами кредиты, выдаваемые ТСЖ, достаточно небольшие, и крупные банки зачастую просто не заинтересованы работать с такими клиентами. Таким образом, без вмешательства государства (тщательной работы с банками и подготовкой специалистов в области ЖКХ) не обойтись.

Заключение

В заключение хотелось бы еще раз сказать о том, что, на наш взгляд, ключ к энергоэффективному и комфортному жилью кроется в ТСЖ и УК, созданных на их основе. Энергосервисная работа требует глубокого знания своего дома и коммуникаций, а также постоянной методичной работы по улучшению жилья – такой работы, которую каждый день обязаны вести председатели и управляющие ТСЖ. И сегодня требуется всесторонняя поддержка таких организаций в таких сферах путем кредитования, правовой поддержки и строгого государственного контроля и защиты. В свою очередь единовременные огромные вливания денежных средств, а также применение шаблонных мероприятий в сфере ЖКХ могут оказаться как энерго- так и финансово неэффективными.

Статья опубликована в журнале «ИСУП», № 3(27)_2010

К.В. Якушков, генеральный директор, 

компания ЦРСА, Московская область, г. Коломна,

тел.: (495) 545-7364,

e-mail: jakushkov@dev-center.ru